전세 사기 예방 체크리스트｜보증금 안전하게 지키는 법

2025년 전세사기 피해는 여전히 심각한 사회 문제로, 예방을 위한 사전 체크리스트가 필수입니다.
전세계약 전에 등기부등본 확인, 선순위 채권 조사, 전세보증보험 가입 여부 점검, 전세가율 확인, 임대인의 신분 확인 등이 핵심입니다.

특히 깡통전세·법인소유 부동산·이중계약 사례가 급증하고 있어, 계약 전 반드시 실거래가 및 전입·확정일자 우선 등록이 중요합니다.

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1. 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 사항들

 전세계약서에 서명하기 전, 아래 사항은 의무적으로 확인해야 합니다.

1. 등기부등본 열람: 해당 주택의 소유권자 확인 및 근저당 설정 여부 파악
2. 선순위 권리 여부: 이미 대출이 많은 집은 보증금이 밀릴 가능성 높음
3. 전세가율: 주변 시세 대비 전세금 비율이 80% 이상이면 '깡통전세' 위험
4. 임대인 실명 확인: 대리인 또는 법인명의는 조심 (이중계약 우려)
5. 전입신고 + 확정일자는 입주 당일 즉시 처리해야 법적 보호 가능
   
   

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2. 계약 직후 실수 없이 챙겨야 할 체크리스트

 

항목	내용	체크여부
등기부등본 확인	소유자명과 주소 일치 여부 확인	✔️
근저당권 확인	보증금보다 많은 채권이 잡혀 있지 않은지 확인	✔️
확정일자 등록	동주민센터 또는 온라인을 통해 입주일에 등록 필수	✔️
전입신고	확정일자와 함께 대항력을 갖추기 위한 필수 조건	✔️
전세보증보험 가입	주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증 이용 가능	✔️
임대인 신분 확인	대리계약 시 인감증명서와 위임장 요구	✔️

💡 참고: 2025년부터 일부 지자체에서는 청년 및 사회초년생을 위한 전세사기 예방 컨설팅 제도도 확대 중입니다.

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3. 고위험 전세사기 유형과 피하는 방법

 

• 법인소유 부동산: 법인이 부도 나면 회수 불가, 계약 자제
• 임대인 다주택 보유자: 보증금 몰릴 가능성 → 보증보험 가입 여부 확인
• 이중 계약 사례: 같은 집에 여러 계약을 체결, 등기부등본 + 확정일자 우선 필요
• 허위 전세가 시세: 국토교통부 실거래가 앱 또는 카카오맵 실거래가 확인 필수
• 전입신고 미등록 유도: 보증금 보호를 위한 대항력 미발생 → 반드시 당일 신고
  
  

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보증금을 지키기 위한 가장 확실한 방법

전세계약은 단순한 임대가 아닌 수천만 원에서 수억 원이 오가는 금융 계약입니다.
보증금을 지키기 위해선

✔️ '전입신고 + 확정일자 + 전세보증보험 가입'
이 세 가지를 반드시 지켜야 합니다.

또한 임대인의 신분과 과거 거래 이력, 등기부 권리관계 등을 계약 전 확인하고,
전세보증보험 가입이 가능한 주택인지 여부까지 확인해야 진짜 안전한 계약이 됩니다.