전월세 계약서 작성법｜확정일자·전입신고 필수 체크포인트

전월세 계약서를 작성할 때는 단순히 임대차계약서만 작성해서는 안 됩니다.
2025년부터는 전월세 신고제 의무화, 확정일자 자동 부여, 온라인 전입신고 시스템 강화 등으로 실질적인 보호를 위한 체크포인트가 세분화됐습니다.
특히 보증금을 안전하게 보호하려면 전입신고와 확정일자 확보, 임대인 등록 여부 확인, 등기부등본 확인은 필수입니다.

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1. 전월세 계약서, 어떻게 작성해야 안전할까?

전월세 계약은 단순한 임대차 거래를 넘어 수천만 원~수억 원의 보증금이 걸린 법적 계약입니다.
계약서 작성 시 반드시 포함해야 할 필수 항목은 다음과 같습니다:

• 임대인·임차인 인적사항
• 임대 목적물 주소 및 호수
• 계약 기간 (시작일~종료일)
• 보증금 및 월세 내역
• 중도 계약 해지 조건
• 관리비 부담 주체 및 항목
• 원상복구 및 하자보수 규정
• 특약사항 (예: 반려동물 허용, 월세 연체 시 책임 등)
  
  

부동산 중개사를 통해 작성하더라도, 계약 전 항목을 꼭 검토해야 합니다.

 

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2. 전월세 계약시 확정일자와 전입신고, 왜 중요한가요?

 

• 확정일자: 임대차계약서에 날짜 도장을 받아 법적으로 효력을 갖게 만드는 절차입니다.
  → 주민센터 또는 인터넷등기소에서 신청 가능
  → 2025년부터는 전월세신고 시 자동 부여됨
  
  
• 전입신고: 주민등록을 계약한 주소로 옮기는 절차
  → 확정일자 + 전입신고를 함께 진행해야 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 확보할 수 있음
  
  

💡 확정일자만 받고 전입신고를 하지 않으면, 보증금 보호 효과가 없음
즉, 보증금 지키는 방패 = 전입신고 + 확정일자 세트

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3. 2025년 기준, 전월세 신고 및 확정일자 온라인 신청 꿀팁

1. 전월세 신고 및 확정일자 온라인 신청: [부동산거래관리시스템(rtms)]

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2. 전입신고: [정부24 또는 가까운 주민센터]
→ 공통 준비물: 임대차계약서 사본, 주민등록증, 전입 주소 정보

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3. 전입신고는 이사 당일 또는 1~2일 내 신청해야 하며,
4. 확정일자는 평일 16시 전 신청 시 당일 처리 가능

※ 전입신고와 확정일자를 동시에 처리하면 전세보증금 보호 요건을 완성할 수 있습니다.

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4. 전월세 계약시 보증금 보호를 위한 3대 핵심 요건 요약

 

구 분	설 명	체크 포인트
전입신고	주민등록 주소 이전 등록	입주 당일 신청 필수
확정일자	계약서 날짜를 법적으로 인정받는 절차	주민센터 / 온라인 가능
임대인 등기 확인	등기부등본 열람을 통해 소유자 및 채권 확인	근저당·가압류 여부 필수 체크

 

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5. 전월세 계약서 체크포인트 다시 정리하면?

 

• 계약서 작성 시 특약사항 반드시 기재
  
  

 

• 임대인의 실명 및 본인 여부 확인 (법인·대리계약 주의)
• 등기부등본은 반드시 최신본 열람
• 전입신고 + 확정일자는 ‘보증금 보호’를 위한 필수 요소
• 2025년부터는 온라인 처리도 가능하므로, 절차를 숙지해두면 실수 줄일 수 있음